Zeintzuk dira hipotekaren eratze-gastuak eta nola berreskura daitezke

hipotecas-web

2015ko abuztuan Auzitegi Gorenak, BBVA eta Banco Popularren aurkako epaiketa batean, abusuzkotzat jo eta baliogabetu zituen hipoteken gastu guztiak bezeroei ordaintzea inposatzen dieten klausulak. Harrez geroztik, auzitegi batzuek, gero eta gehiago, epai berberak eman dituzte, epaitutako bankuak gastu horiek bezeroei itzultzera zigortuz. Zeintzuk dira gastu horiek? Hipotekatu guztiek ordaindu al dituzte? Zer egin dezakete eta nola dirua berreskuratzen saiatzeko? Hauxe gaurko gaia.

Zeintzuk dira hipotekaren eratze-gastuak? Zenbat diru suposatu dezakete bataz besteko hipoteka batean?

Hipoteka bat eratzeak hainbat gastu eragiten ditu: notarioaren zerbitzuak, Jabetzaren Erregistroko inskripzioa eta Agiri Bidezko Egintza Juridikoen Zerga. Horiek dira nagusiak, nahiz beste batzuk egon daitezkeen. Gastu horiek mailegu hipotekarioaren kopuruaren %2 izaten dira bataz beste. Adibidez, 150.000 eurotako hipoteka batean: 425 euro notarioa, 122 euro Jabetzaren Erregistroa eta 2.550 euro Egintza Juridikoen Zerga. Guztira, 3.100 euro, bataz beste beti. Hori da 150.000 euroen %2 baino apur bat gehiago.

Zergatik Auzitegi Gorenak abusuzkotzat jo zuen gastu horiek hipotekatuak ordaintzeko beharra edo inposatzea?

Batetik, Auzitegi Gorenak esan zuen eratze-gestio horiek bankuaren interesen aldekoak direla, hipotekatuak ordainketa beharrekin betetzen ez badu bankuek etxea bereganatzeko balio baitute gehien bat. Beraz, bankuak ordaindu beharko lituzke gastu horiek, edo gutxienez erdia.

Eta bestetik, gastu horiek ordaintzeko beharra hipotekatuari inposatzen zaio eskriturako kotratuan eta ez zaio hori negoziatzeko inolako aukerarik ematen, eta hori Kontsumitzaileen Denfentsarako Lege Orokorraren artikulu batzuen aurkakoa da. Horregatik baliogabetu zituen klausula horiek.

Gogoratzen ez badu, nola jakin dezake hipotekatu batek bere hipotekan honelako abusuzko klausula bat duela, eratze-gastuak berak ordaindu zituen ala ez?

Higiezin bat erosteko (etxebizitza, lonja bat…) hipoteka bat eskatzen denean, bi eskritura sinatzen dira: salerosketakoa eta hipoteka-mailegukoa. Azken hori da aztertu behar dena, gastuen %100 bezeroari egozten dizkion klausularen bat dagoen konprobatzeko. Hipoteka-maileguen kontratu askotan bostgarren klausula izaten da. Zehazkiago, Gorenaren epaian aintzat hartzen den BBVAren klausulak hauxe dio:

Maileguhartzailearen kontura dira, esklusiboki, hauek eragindako tributuak, komisioak eta gastuak: eskriturak prestatzea, formalizatzea, zuzentzea, izapidetzea (…) kontratua betearaztea, kontratutik eratorritako ordainketak eta itzulketak, eta haren bermea eratzea, kontserbatzea eta kitatzea; horrez gain, haren kargura izango dira kalteen aseguruari dagozkion primak eta gainerako gastuak (…)”. 

Argi ikusten da kontratuak bezeroa gastu guztiak ordaintzera behartzen duela, nahiz eta, aplikatu beharreko araudiaren arabera, bankuak alderdien artean “banaketa ekitatibo bat” egitea aukera zezakeen. Batez ere, hipoteka formalizatzeko “interes nagusia” bankuarena dela kontuan izanik; izan ere, horrela higiezina bera bermea da izan litezkeen ez-ordaintzeen aurrean, eta bitarteko arina lortzen du bankuak hipoteka betearazteko; hau da, etxebizitza saldu eta bere dirua berreskuratzeko.

Zer dokumentuak behar dira bankuari erreklamatzeko eta non eskura daitezke?

Hipotekaren eskritura, notarioaren faktura, Jabetza Erregistroaren faktura eta Agiri bidezko Egintza Juridikoen Zergaren ordainagiria. Eta dokumentu horiek eskritura sinatu zen notarian egon behar dira.

Behin dokumentu horiek edukita, nola aurkeztu behar zaio erreklamazioa bankuari?

Bankura joan baino lehen, EKA/ACUV-ek gomendatzen du aholkularitza hartzea, bai gai hauetan aditutako abokatu batekin bai gurea bezalako kontsumitzaileen elkarte batera etorriz. Izan ere, kontsumitzaileen aldeko epaiak ateratzen hasi direnetik gai honekin, jende piloa etortzen ari da gure bulegoetara informazio eske, eskriturekin, erreklamazioa jartzen laguntza eske.

Gurean bada erreklamazio-eredu bat kontsumitzaileen eskura, hori beteta eta lehen aipatu dokumentuekin bankura joan daitezela erreklamazioa jartzera. Kontsumobideren weborrian ere badago honelako eredu bat ere. Erraza da aurkitzea eta deskargatzea. Bere izena: “Hipoteka eratzean abusuzko klausula baten ondorioz sortutako gastuen erreklamazioa”. Kontsumobideren weborriaren azalean dago, erraz aurkitzen da. http://www.kontsumobide.euskadi.eus/contenidos/noticia/20170125_gastos_hipoteca/eu_def/adjuntos/modelo-gastos-constituci%C3%B3n_eu.pdf

Agiri hori beteta eta aipatu dokumentuekin, bankura erreklamatzera. Haren erantzuna ezezkoa bada, erreklamazio horren kopia bat zuzendu dakioke Kontsumobideri, bitartekotza egiten saiatuko dena, edo EKA/ACUV-era berriro etorri eta eskaera judiziala jartzeko aukera baloratuko da hemen.

-Izan ere, horrelako eskaera batzuk, dozenaka batzuk, prestatzen ari dira gure abokatuak… Eta epaiketara joatekotan, irabazteko aukera handia dela esan dezakegu. Lehen esan dugun bezala, gero eta gehiago izaten ari dira gai hauengatik kontsumitzaileen aldeko epaiak Espainiako auzitegi askotan.

EKA/ACUV-en bulegoak

Bilbo. Plaza Barria, 12, lehenengo ezkerra. 944 168 506.

Vitoria-Gasteiz. Frantzia Etorbidea, 21, lehen pisua, 3. departamentua. 945 283 194.

Donostia. Foruen pasealekua, 5, solairuarte, D bulegoa. 943 423 993.

10 Comentarios

  1. Hola: bueno un comentario no, pero si una pregunta: ¿podria a través de EKA/ACUV interponer una demanda judicial directamente para recuperar el dinero de estas clausulas abusivas sin pasar primero por la entidad bancaria y luego por kontsumobide?

    1. Buenos días
      Antes de interponer cualquier demanda judicial debemos saber la postura de las entidades y bancos. En primer lugar se realizará una reclamación conjunta extrajudicial de tod@s nuetr@s soci@s afectados y según la respuesta valoraremos la demanda judicial.
      Para datos mas concretos puedes acudir a cualquiera de nuestras oficinas.
      Un saludo.

  2. Estoy en la circunstancia de que tengo las escrituras hipotecarias, pero me faltan las facturas del Notario, del Registro de la propiedad, de la Tasación.
    Estas escrituras se hicieron en el año 2004.
    He tratado ponerme en contacto con El Notario (que ha desaparecido y su notaria tb)
    La Gestoria tambien ha desaparecido.
    El Banco tampoco me facilita estas facturas, me dice que las tengo que tener yo adjuntas a las escrituras hipotecarias.
    Mi pregunta es como me puedo hacer con estas facturas, todavia sigo pagando el Credito Hipotecario

    1. Puedes probar a pedirlos en el Colegio de Notarios y en el Registro de la Propiedad.
      Cuando haya alguna dificultad para recabar los documentados solicitados la Asociación os representará para conseguirlos extrajudicialmente o judicialmente.
      Para información mas personal ponte en contacto a través del apartado “Consultas” o llamando a nuestras oficinas.
      Un saludo.

  3. ¿Estaría incluída la defensa en tribunales si la reclamación extrajudicial, primeramente planteada, no es aceptada por el Banco? ¿Habría que abonar gastos de abogado y procurador para acceder a ésta última vía?

    1. Si fuese necesario presentar una demanda judicial tendríamos que contratar abogado y procurador, que conlleva unos gastos.
      Un saludo

    1. No se muy bien si te refieres a lo económico o a lo profesional.
      Lo mejor para estas cosas es pedir presupuesto en varios sitios así como informarte bien de como va a ser todo el proceso.
      Para saber mas sobre tu caso lo mejor sería tener una cita con el gabinete para analizar bien todo.
      Las consultas son gratuitas.
      Un saludo.

  4. ¿Se pueden reclamar estos gastos de constitución de hipoteca de una vivienda que ha sido escriturada en 1993 y terminada de pagar en 2008?

    1. Tenemos muchas dudas al respecto ya que la ley de condiciones generales de la contratación entró en vigor en abril de 1998 y pueden tomar esta fecha como limite. Recomendamos esperar a ver como resuelven los juzgados.

Utzi erantzuna Clara(r)i Utzi erantzuna

Zure e-posta helbidea ez da argitaratuko. Beharrezko eremuak * markatuta daude